人民法院在執(zhí)行案件實踐中房地產司法評估相關問題的探討
人民法院在執(zhí)行案件實踐中房地產司法評估相關問題的探討
人民法院在執(zhí)行案件實踐中房地產司法評估相關問題的探討
文章正文
執(zhí)行實踐中，很多房地產作為執(zhí)行對象需要評估、變價處理，房地產司法鑒定評估案件數(shù)量逐年上升，尤其是重大疑難案件增多，法院委托房地產司法鑒定估價大部分為執(zhí)行案件,據(jù)統(tǒng)計約占82%,絕大多數(shù)是以確定拍賣保留價為評估目的。去年以來，全國法院普遍開展網(wǎng)絡司法拍賣，省去了拍賣傭金，拍賣方便快捷，大量房地產通過網(wǎng)絡公開拍賣，這就要求鑒定估價程序要進一步規(guī)范、嚴謹。房地產司法鑒定估價作為一項法律性、公正性、科學性很強的工作，評估價格是雙方當事人極為關注的問題。評估是否準確、客觀、公正，令當事人信服，關系到司法公正和司法效率，也關系到下一步拍賣環(huán)節(jié)能否順利進行。執(zhí)行實踐中，圍繞房地產的鑒定估價產生了一些矛盾，房地產拍賣運行現(xiàn)狀不容樂觀，一些問題亟待進一步解決。
一、房地產司法鑒定估價工作應該充分符合法律的規(guī)范性要求，在實踐中應注意以下問題。
（一）明確標的物的權屬及相關權利
目前，執(zhí)行實踐中，大部分房地產的產權根據(jù)房管部門的登記容易確定，但一部分產權涉及其他相關權利，雙方當事人及案外人存在爭議，產權登記與現(xiàn)實狀況不一致，如建房后不領取房屋所有權證，房屋改建、擴建后產權證不及時變更，房屋買賣、贈予后不重新申領產權證等等。因此估價前應明確以下情況：
1、估價對象范圍確定。執(zhí)行實踐中，一些產權登記與實際面積不符，當事人對樓面地價、容積率、公攤建筑面積等專業(yè)術語的不了解，提供的材料經(jīng)常出現(xiàn)估價的范圍界定不清或不合理的問題。比如，委托估價的房地產沒有清晰的界址，或者將擴建、改建后產權有變化的房產按原登記信息列入估價范圍,這些問題都需要估價師對評估范圍重新作出確定。
2、估價對象是否有共有人。有共有人的是否已通知到共有人，是否存在分割問題。
3、估價對象房地產類型。屬于購買商品房、成本價購買房改房、標準價購買房改房、央產房、使用權房等、經(jīng)濟適用房等不同類型；土地使用權類型：國有出讓土地、國有劃撥土地、集體建設用地；實踐中存在房屋登記用途與土地登記用途不一致。
4、購房款是否交清，土地使用權出讓金是否交清;是否有明顯的拖欠物業(yè)費情況。
5、是否有抵押、擔保等他項權利。
6、是否簽定有租賃合同,租賃費繳納情況、租賃期。
7、房地產的變現(xiàn)是否必須與附著的機器設備等一并處理。
8、估價對象房地產交易是否受到一定限制。例如：有的地方政府規(guī)定一定范圍內的國有土地上的房屋不允許買賣，只能由政府收回。還有的房地產附有限制性使用的條件，如只能從事某種行業(yè)、不得從事某種行業(yè)等，水、電、暖的使用是否受限。
9、對在建工程的評估應特別關注工程本身瑕疵對工程造價的影響，關注項目的報建、施工許可是否合法、實際修建狀況、各項規(guī)劃建設許可是否在有效期內、是否存在實際銷售等事項。
10、針對實踐中存在的一房多賣、抵押后買賣、買賣后抵押等問題，應切實考慮對實際價值的影響以及是否適合進行鑒定估價。
（二）注意土地、房產權屬不一致的情況
房產所有權與土地使用權具有依附性。房產不能脫離地產而存在，所以房產的所有權與土地使用權通常是聯(lián)系在一起的，權利人擁有房產的所有權也取擁有了相應的土地使用權。房地產評估過程中出現(xiàn)土地、房產權屬不一致的情況，此種情況下要依據(jù)《物權法》第一百四十六條、第一百四十七條的規(guī)定，堅持處理時“房隨地走”、“地隨房走”原則，地上附著物必須與土地使用權一并轉讓，否則將造成房地分離的局面。地上附著物應分別作價，不屬于執(zhí)行對象的附著物應根據(jù)公平原則在執(zhí)行程序中對原權利人給予合理補償。
司法實踐中，有當事人出于盡快實現(xiàn)債權的需要，對于房屋、土地權屬不同時，要求法院僅對房屋或土地其中之一作出評估，擬進行拍賣。建議評估部門對此作出規(guī)范，對僅委托評估土地或房產價值的，尤其要慎重，土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，應當向委托人說明情況，盡量要求委托人協(xié)調不同權屬人出具同意同時評估的書面意見，遵循土地使用權、房屋所有權權利一致原則進行評估，共同處理。委托人仍堅持的，應告知其責任風險。
二、對當事人拒絕配合的問題
對房地產的處理是執(zhí)行階段的重要問題，甚至是當事人解決債務糾紛的根本問題。房地產鑒定估價結果對各方當事人的切身利益會產生重大影響，當事人出于對利益的爭奪,在對標的物鑒定估價階段經(jīng)常出現(xiàn)不配合的局面。由于該類案件委托估價時，通常出現(xiàn)申請執(zhí)行人強烈要求降低估價價格，以利變現(xiàn)維權，被執(zhí)行人強烈要求提高估價價格，以滿足己方債務的需要。針對訴訟當事人不配合房地產司法鑒定評估工作，加之法院的工作人員對評估行業(yè)的不了解，督促當事人配合評估工作的意識不足，造成目前整體上當事人配合很差，已經(jīng)嚴重影響到司法鑒定評估的質量，損害了司法的權威和公信力。一是在估價機構選擇上不配合。法院召集當事人雙方協(xié)商或通過搖號選擇房地產司法鑒定估價機構時，常有一方當事人持有不配合態(tài)度，在接到通知后，拒絕到場參加選擇。二是故意不提供評估所需的基礎資料或提供資料不真實、不完整、不充分。一些當事人提供了資料后，不在提供資料上簽字或簽章確認，無法分清資料來源途徑，作為估價機構原始資料不齊全，就無法斷定房地產的合法性。一旦評估報告出來以后，當事人又以評估依據(jù)不真實、不完整、不充分導致鑒定結論不客觀為由，推翻鑒定結論，進而要求進行重新鑒定而拖延案件執(zhí)行時限，甚至推翻原結果。三是在現(xiàn)場勘查時當事人不配合。對一些需要解釋的問題和實際情況的變化不告知，拒絕在勘查筆錄上簽字。四是在異議提起問題上不配合。房地產司法鑒定估價初步意見稿提交法院后，當事人在異議期內不提異議，而在異議期后提出問題。此后以信訪的形式阻撓執(zhí)行程序正常進行。對一些租賃、產權糾紛情況不告知，程序過后，糾集案外人提出優(yōu)先權問題。
建議從三個方面進行規(guī)范：
１、訴訟當事人應向法院如實提供估價資料，當事人應當在提供的材料清單及材料復印件上簽字、蓋章，并對真實性、合法性、完整性負責。
２、當事人應共同配合估價機構進行現(xiàn)場查看，在現(xiàn)場查看中如實回答估價人員提出的與房地產司法鑒定估價相關的問題，應在陪同估價人員現(xiàn)場查看后在查看記錄上對估價對象的實體狀況進行簽字認可。
3、當事人應簽訂風險告知書。有利于訴訟當事人積極主動的履行配合義務。向當事人出具“鑒定估價風險告知書”，可以強化申請人的舉證責任，強化被執(zhí)行人躲避應承擔的責任。司法鑒定估價風險告知書的主要內容應包括：鑒定請求不當?shù)娘L險；不按時繳納鑒定費的風險；不能充分或者逾期提供鑒定估價材料的風險；送檢材料被破壞、耗損，其完整性不能恢復，鑒定估價結論存在不能客觀反應當時情況的風險；申請鑒定的對方提出異議的風險；鑒定估價周期可能較長、鑒定費用可能較高的風險；鑒定估價結論可能不明確的風險；申請重新鑒定估價不被獲準的風險；鑒定估價結論不被合議庭采用的風險；一方當事人申請鑒定，對方不予配合的風險等方面。當然，不能僅從程序上履行風險告知義務，在實際操作中，還應盡量避免當事人拒不配合的局面，使作出的結論最大程度接近客觀事實，減少矛盾的產生。
三、房地產司法鑒定估價中法院的配合義務
（一）法院內部的配合
執(zhí)行程序中的房地產鑒定估價目的是為拍賣確定保留價，為案件執(zhí)行和實現(xiàn)當事人債權服務。根據(jù)目前法院內部機構設置，執(zhí)行機構應與負責委托評估的技術處做好配合。移送評估時和評估過程中，要盡到配合責任。除了移送評估表上列明的必須信息外。還應詳細向司法技術部門明確以下情況：
1、雙方當事人詳細信息，有多個聯(lián)系方式及住址的均應列出，以及雙方當事人對生效判決是否堅持申訴,對評估事項所持態(tài)度,是否存在明顯的抵觸行為；
2、除了已登記信息以外，已了解到標的物房地產的其他信息，租賃、查封、預查封及輪候情況，需要進一步了解的標的物具體線索；
3、執(zhí)行過程中，了解到的可能影響評估價格的有關爭議情況；
4、評估過程中，出現(xiàn)當事人和解、案外人異議等影響評估進程的，應及時書面通知。
(二)法院與鑒定機構之間的配合
1、移送材料規(guī)范完整。包括案件基本情況、案件當事人基本情況、估價對象法律權屬狀況、估價對象占有維護情況、估價對象不動產登記檔案等。
2、積極配合陪同司法鑒定估價人員進行現(xiàn)場查看。共同發(fā)現(xiàn)一些雙方當事人存在爭議的估價對象的實體狀況，有利于法院及時了解情況對雙方的爭議進行協(xié)調和確認后，要求估價機構按照雙方認可的估價對象的實體狀況進行估價，避免出現(xiàn)爭議，也有利于法院后續(xù)的執(zhí)行。在當事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，法院應依法聯(lián)系、溝通。
3、依職權配合估價機構進行進一步調查取證。法院應該依職權進行調查取證，積極配合當事人及估價機構進行登記檔案和規(guī)劃資料等的查詢。
四、建立房地產司法鑒定估價執(zhí)行聽證會質證程序
司法鑒定意見作為法定證據(jù)，不僅其本身具有證據(jù)功能，而且有印證、判斷其他證據(jù)的功能，具有科學性、客觀性、中立性、公正性的特點，對于查明案件事實，正確適用法律，保障訴訟活動依法順利進行具有特殊的重要意義。目前，我國《民事訴訟法》和最高人民法院的司法解釋已經(jīng)有了一些具體規(guī)定。一些地方的高級法院也出臺了規(guī)范性文件，規(guī)定了鑒定人出庭接受質證的內容。但是，對于質證的程序質證內容的具體內容、估價師的答辯義務等等，均缺乏具體的操作規(guī)定。
執(zhí)行程序中，容易出現(xiàn)當事人對鑒定結果不信任，提異議要求重新鑒定的情況。目前執(zhí)行過程中對程序性的要求逐步提高，最高法院對執(zhí)行公開和執(zhí)行規(guī)范有了新的要求，這就要求執(zhí)行程序中的司法鑒定估價工作也要遵循程序公正、公開原則，建議對鑒定估價的異議事項，由法院召開聽證會，雙方當事人參加，估價師出庭接受質證，而不僅是采取由鑒定機構對提出異議一方的當事人進行答復的方式。估價師的當庭解釋，有助于解決當事人異議，減少當事人申請重新鑒定的比例，提高鑒定結論的權威，提高司法效率，聽證會的形式在程序設置上更具有公信力，也有利于人民法院進一步把握以后的執(zhí)行進程。而對于重新鑒定的申請應當慎之又慎，以盡量減少重復鑒定，避免當事人和法官對相關程序的濫用。對于初步確定確實需要重新鑒定的，建議必須召開聽證會。
房地產司法鑒定估價在執(zhí)行聽證中的質證程序，應當包括出庭通知、估價師出庭、質證內容、訴訟當事人質詢和法官詢問、估價師退庭等，應當建立法官直接詢問、當事人交叉詢問、估價師出庭接受質證的規(guī)范性規(guī)則；質證內容應主要包括：對于鑒定估價主體資格的質證，對于鑒定估價程序合法性的質證，對于鑒定估價范圍的質證，對于鑒定估價報告規(guī)范性的質證等等。
但在目前的司法實踐中司法鑒定人能夠出庭作證的比例很低。因為對房地產的司法評估是專業(yè)性較強的工作，當異議人提出異議時，應由估價師出庭作出專業(yè)性的解釋，接受當事人的質證，協(xié)助法院做好執(zhí)行異議的處理工作。估價機構應當強化估價師的出庭意識，實現(xiàn)鑒定結論的證據(jù)價值，維護執(zhí)行工作公正、權威。但目前大多數(shù)估價師對出庭質證的程序都不太熟悉，有些估價師難以適應出庭質證要求。因此估價機構平常要注意加強這方面的培訓，提高估價師業(yè)務能力和個人素質，以適應目前對估價師的出庭質證的形勢要求。