干貨！營改增后與房地產(chǎn)估價相關(guān)的所有稅事
干貨！營改增后與房地產(chǎn)估價相關(guān)的所有稅事
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收益法
營改增后涉及到房地產(chǎn)估價中收益法相關(guān)稅費項目中增值稅計算，以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計算基礎(chǔ)的城建稅、教育費附加（地方教育費附加）等項目，在測算時應(yīng)注意不同出租人（納稅主體），其適用的征收率和計算方法也會有所差別。
收益法相關(guān)內(nèi)容：
成本法、假設(shè)開發(fā)法
營改增后涉及到房地產(chǎn)估價中成本法和假設(shè)開發(fā)法中銷售稅費項目中增值稅計算，以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計算基礎(chǔ)的城建稅、教育費附加（地方教育費附加）等項目。（不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GBT/T 50291-2015），房地產(chǎn)估價成本法運用，測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本應(yīng)為在價值時點重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。建筑物重置成本或重建成本應(yīng)為在價值時點重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。因此，除追溯性評估外，均是基于2016年5月1日后的重新開發(fā)或重新建造成本，故估價時，首要在于區(qū)分開發(fā)或建設(shè)主體，即為小規(guī)模（個人）或一般納稅人。在計算銷售稅費時會涉及到以下（深紅色）主要計算公式，區(qū)別分析確定。
如產(chǎn)權(quán)人（納稅主體）為一般納稅人，由于現(xiàn)階段難在計算出增值稅進項稅額，也就是可抵扣進項稅基本無法準確測算或者客觀反映，可操作性差，因此，我們建議參照小規(guī)模納稅人以自建方式取得的方式測算或一般納稅人中的簡易計稅方式。即實際估價中，暫時統(tǒng)一按以下可操作性強口徑計算：
1.應(yīng)納稅額=全部價款和價外費用/（1+5%）*5%
2.實際估價中，增值稅（含附加）=含稅房地產(chǎn)價值V/(1+5%)*5.3333%
成本法、假設(shè)開發(fā)法相關(guān)內(nèi)容：
假設(shè)開發(fā)法
營改增后涉及到房地產(chǎn)估價中假設(shè)開發(fā)法“銷售稅費”項目中增值稅計算，以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計算基礎(chǔ)的城建稅、教育費附加（地方教育費附加）等項目。（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，如房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程、土地使用權(quán)采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）測算。
實際估價中，老項目一般為在建工程（存貨）估價，純土地使用權(quán)采用假設(shè)開發(fā)法測算時一般可確定為新房地產(chǎn)開發(fā)項目。
房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅主體為一般納稅人的銷售稅費測算甚為麻煩，估價面臨難道仍在于可抵扣進項稅額測算，有估價師認為可參考簡易計稅方式估算，如為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)后以自持為目的的項目可能仍較為合理，但作為以銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們認為參照簡易計稅方式測算估價結(jié)果可能會出現(xiàn)重大誤差，尤其是涉及到企業(yè)價值評估中存貨估算。在現(xiàn)階段類似估價項目，基于可操作性考慮，我們更加傾向于采用預(yù)征模式測算銷售稅費中的增值稅（包括土地增值稅），當(dāng)然最為合理的仍應(yīng)采用清算模式測算確定。對于預(yù)征模式和清算模式的探討，有興趣可查閱評估師資訊公眾號以前推送過的一篇文章“假設(shè)開發(fā)法評估商業(yè)住宅用地“營改增”后稅負測算探討”。
假設(shè)開發(fā)法相關(guān)內(nèi)容：
其他與估價相關(guān)
營改增后，房地產(chǎn)估價活動中不僅涉及到以上三大評估方法估算過程中的相關(guān)項目，還涉及到其他需要測算增值稅情形，如抵押估價中對“評估凈值”測算，司法拍賣“拍賣保留價”測算，即估價中賣方實際稅費負擔(dān)轉(zhuǎn)移的測算。等等。
（一）差額征稅或免稅情況
為適用營改增試點的需要，財政部、國家稅務(wù)總局對部分行業(yè)或某些業(yè)務(wù)，規(guī)定了可以實行差額征稅政策。與房地產(chǎn)估價相關(guān)的具體（包括但可能不限于）有：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳增值稅，向機構(gòu)所在地的主管國稅機關(guān)進行納稅申報。
3.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適應(yīng)簡易計稅方法，以全部收入減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地的主管國稅機關(guān)進行納稅申報。
4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地的主管國稅機關(guān)進行納稅申報。
5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)進行納稅申報。
6. 其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5% 的征收率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)申報繳納增值稅。
7. 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
8.納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
9.其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
此項在采用收益法估算出租人（納稅主體）為個人時，應(yīng)予以留意。評估師資訊公眾號就此條款推送過測算實例，有興趣的可查閱。
免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
（二）其他相關(guān)
1.關(guān)于以不動產(chǎn)對外投資是否繳納增值稅問題
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。”
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。”
以不動產(chǎn)投資，是以不動產(chǎn)為對價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。
2.關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的不動產(chǎn)是否繳納增值稅問題
在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的不動產(chǎn)并未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納增值稅。
3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定：“支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條規(guī)定：“在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。”
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
4.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的不動產(chǎn)用于出租適用簡易計稅方法問題
房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在 2016 年 4 月 30日前的房地產(chǎn)項目。新、老項目的界定標(biāo)準，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營行為是相同的，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進行出租，仍按上述標(biāo)準判定是否屬于新老項目。
5.關(guān)于2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡易計稅方法問題
可以選擇簡易計稅方法。
《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。”
此問題的實質(zhì)是對不動產(chǎn)租賃中“取得”概念進行解釋。16號公告允許選擇簡易計稅方法的基本出發(fā)點，是基于取得“老不動產(chǎn)”缺少進項稅額這一事實，營改增前開工，營改增后完工的在建工程，無法取得全部進項稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)劃分新老項目的標(biāo)準，確定是否可以選用簡易計稅方法。