房地產(chǎn)估價規(guī)范修訂版140問
房地產(chǎn)估價規(guī)范修訂版140問
修訂說明
1．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的文號是多少？經(jīng)哪個部、什么時間以XXX號公告批準(zhǔn)、發(fā)布自XXXX年XX月XX日起實施？
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-2015，已經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2015年4月8日以第797號公告批準(zhǔn)、發(fā)布，自2015年12月1日起實施。
2．本規(guī)范是在什么基礎(chǔ)上形成的？上一版主編單位有哪些？哪些人參加？本次修訂的主要內(nèi)容有哪些？
本規(guī)范是在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-1999的基礎(chǔ)上全面修訂而成的。上一版的主編單位是中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會（中國房地產(chǎn)估計師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會前身），參編單位是建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價師學(xué)會、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究院、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所、上海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價所，主要起草人員是柴強、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。本次修訂的主要內(nèi)容是：1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄A估價報告的規(guī)范格式；2.增加了路線價法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價、為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價等目的的估價；3.細(xì)化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果、估價報告、估價職業(yè)道德等內(nèi)容。
3．修訂過程做了些什么工作？參考哪些國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)？
本規(guī)范修訂過程中，編制組開展了廣泛深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國房地產(chǎn)估價的實踐經(jīng)驗，同時參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和我國香港地區(qū)、臺灣地區(qū)以及國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會（IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
4．房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)怎樣去學(xué)習(xí)？
為便于廣大房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)以及有關(guān)單位和個人在使用本規(guī)范時能正確理解和執(zhí)行本規(guī)范的條文規(guī)定，編制組按章、節(jié)、條順序編寫了條文說明，對條文規(guī)定的目的、依據(jù)以及在執(zhí)行中需要注意的有關(guān)事項進(jìn)行了解釋。但是，本條文說明不具有與本規(guī)范正文同等的法律效力，僅供使用者作為理解和把握本規(guī)范規(guī)定的參考。
5．目錄中有幾大點，具體目錄有哪些？
1總則
2估價原則
3估價程序
4估價方法
4.1估價方法選用
4.2比較法
4.3收益法
4.4成本法
4.5假設(shè)開發(fā)法
4.6其他估價方法
5不同估價目的下的估價
5.1房地產(chǎn)抵押估價
5.2房地產(chǎn)稅收估價
5.3房地產(chǎn)征收、征用估價
5.4房地產(chǎn)拍賣、變賣估價
5.5房地產(chǎn)分割、合并估價
5.6房地產(chǎn)損失賠償估價
5.7房地產(chǎn)保險估價
5.8房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價
5.9房地產(chǎn)租賃估價
5.10建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價
5.11房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價
5.12為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價
5.13企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價
5.14房地產(chǎn)糾紛估價
5.15其他目的的房地產(chǎn)估價
6估價結(jié)果
7估價報告
8估價職業(yè)道德
1總則
6．制定房地產(chǎn)估價規(guī)范的目的是什么？依據(jù)哪部法律制定？本規(guī)范屬哪個級別的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序？
1.0.1是關(guān)于制定本規(guī)范的目的的規(guī)定，制定本規(guī)范的目的主要有三個：一是規(guī)范房地產(chǎn)估價活動；二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法；三是保證房地產(chǎn)估價質(zhì)量。
房地產(chǎn)估價的專業(yè)性很強，需要專門知識和經(jīng)驗，評估價值的高低直接關(guān)系到有關(guān)單位和個人的切身利益，甚至關(guān)系到公共利益和人民財產(chǎn)安全?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定國家實行房地產(chǎn)估價評估制度，并規(guī)定房地產(chǎn)價格評估應(yīng)按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序進(jìn)行評估。本規(guī)范即是國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序。
7．房地產(chǎn)的需要有哪些？各種房地產(chǎn)是指哪些內(nèi)容？各種價值和價格是哪些？
1.0.2關(guān)于本規(guī)范適用范圍的規(guī)定。本規(guī)范所稱房地產(chǎn)估價活動，包括為了各種需要，對各種房地產(chǎn)的各種價值和價格進(jìn)行評估的活動。
各種需要，是指房地產(chǎn)抵押、稅收、征收、征用、拍賣、變賣、分割、合并、損害賠償、保險、轉(zhuǎn)讓、租賃、建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)投資基金、投資性房地產(chǎn)公允價值計量、用房地產(chǎn)作價出資設(shè)立企業(yè)，以及企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等各種活動對房地產(chǎn)估價的需要。
各種房地產(chǎn)，是指房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。從用途來看，包括住宅、辦公樓、商鋪、酒店、餐館、廠房、倉庫、機(jī)場、碼頭、火車站、汽車站、汽車加油站、高爾夫球場、游樂場、主題公園、影劇院、體育場、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)地、林地、牧場等。
各種價值和價格，包括市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、殘余價值、抵押價值、計稅價值、保險價值、賣方要價、買方出價、招標(biāo)底價、拍賣底價、掛牌底價等。
8．為什么要結(jié)合規(guī)范GB/T50899使用？按什么標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定理解？
1.0.3房地產(chǎn)除執(zhí)行本規(guī)范外，還應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899等國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
本規(guī)范和《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899均是國家標(biāo)準(zhǔn)，本規(guī)范中的房地產(chǎn)估價術(shù)語的含義應(yīng)按《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899的規(guī)定理解。
2估價原則
9．什么是市場價值？
2.0.1市場價值評估應(yīng)遵循的五項原則。市場價值過去稱為公開市場價值，是估價中最基本、最重要、最常用的一種價值類型，是指估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。
10．什么情況下用什么原則？
2.0.2、2.0.3過去認(rèn)為估價一般就是評估市場價值，因此沒有區(qū)分市場價值評估與其他價值和價格評估應(yīng)遵循的原則，隨著經(jīng)濟(jì)社會對房地產(chǎn)估價需求的多樣化以及房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的深化和拓展，需要評估其他價值和價格的情形越來越多。在這些價值和價格評估中，有的除了要遵循市場價值評估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價值和抵押凈值評估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。而有的不一定要遵循市場價值評估應(yīng)遵循的所有原則；如投資價值評估要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進(jìn)行評估，因此不一定要遵循獨立、客觀、公正原則；再如現(xiàn)狀價值評估，是按房地產(chǎn)的利用現(xiàn)狀而非最高最佳利用狀況進(jìn)行評估，因此不應(yīng)遵循最高最佳利用原則。總之，在評估市場價值以外的其他價值和價格時，可在市場價值評估應(yīng)遵循的原則外增加估價原則，或者在市場價值評估應(yīng)遵循的原則中進(jìn)行取舍，但這種增加或取舍不能是隨意的，應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型來增加或取舍。
11．什么是獨立、客觀、公正原則？
2.0.4獨立、客觀、公正原則中，所謂“獨立”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價中不受包括估價委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識、實踐經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)道德進(jìn)行估價；所謂“客觀”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實事求是地進(jìn)行估價；所謂“公正”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價中不偏袒估價利害關(guān)系人中的任何一方，應(yīng)堅持原則、公平正直地進(jìn)行估價。
12．什么是合法原則？
合法原則中，所稱依法，是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)租賃合同等）。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。但遵循合法原則，并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為哪種狀況的房地產(chǎn)來估價。
13．市場價值評估為什么要遵循替代原則？怎樣使用？
市場價值評估之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場上相同商品有相同的價格。因為在同一個市場上如果有兩個以上價格不同的相同商品同時存在時，則理性的買者會購買其中價格最低的；或者反過來，如果有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買其中效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出，相互之間也會進(jìn)行價格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價格。房地產(chǎn)價格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。替代原則對具體的房地產(chǎn)估價工作，指明了兩點：一是，當(dāng)存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，可以通過這些相似房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價值或價格。在通常情況下，由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，難以找到各方面狀況均與估價對象相同的房地產(chǎn)，所以實際上是尋找與估價對象具有替代性的相似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，再根據(jù)它們與估價對象之間的差異對其價格進(jìn)行適當(dāng)修正和調(diào)整。二是，在估價時不能孤立地思考估價對象的價值或價格，而要考慮相似房地產(chǎn)之間的價格比較，特別是同一個房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，在同一城市、同一個時期，為了同一種估價目的，對不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)評估價值應(yīng)有合理的“價差”。尤其是較好的房地產(chǎn)的評估價值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評估價值。
還需要說明的是，替代原則是針對評估價值而言的，不論采用何種估價方法進(jìn)行估價，最后都應(yīng)把評估價值放到市場上去衡量，只有當(dāng)評估價值沒有不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格時，才可以說評估價值是合理的。
14．最高最佳使用原則同時滿足的四個條件是什么？
2.0.5最高最佳利用需要同時滿足四個條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財務(wù)上可行；四是價值最大化。實際估價中在選擇估價對象的最高最佳利用時，往往容易忽視“法律上允許”這個前提，甚至誤以為最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、政策以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。
15．如何根據(jù)不同估價目的從不同角度來確定估價對象的最高最佳使用狀態(tài)？
2.0.5我國目前的土地利用管理不是“認(rèn)地不認(rèn)人”，因此房地產(chǎn)權(quán)利人和意向取得者依法對房地產(chǎn)享有的開發(fā)利用權(quán)力可能是不同的。由于最高最佳利用應(yīng)是法律上允許的，所以上述兩者的最高最佳利用狀況可能不同，從而導(dǎo)致從房地產(chǎn)權(quán)利人角度和從意向取得者角度進(jìn)行估價的結(jié)果可能不同。因此，當(dāng)估價對象的權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)力不相同時，應(yīng)確定是從房地產(chǎn)權(quán)利人角度還是從意向取得者角度進(jìn)行估價。但到底應(yīng)從哪個角度進(jìn)行估價，不是估價委托人或注冊房地產(chǎn)估價師可以隨意決定的，而應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。例如，建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，一般應(yīng)從意向用地者角度進(jìn)行估價；被征收房屋價值評估，一般應(yīng)從被征收人角度進(jìn)行估價；房地產(chǎn)司法拍賣等房地產(chǎn)處置估價，一般應(yīng)從意向取得者角度進(jìn)行估價；房地產(chǎn)稅收估價，一般應(yīng)從房地產(chǎn)權(quán)利人角度進(jìn)行估價。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的財務(wù)上可行的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值》（新房地產(chǎn)的價值一將現(xiàn)狀房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤）。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的財務(wù)上可行的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的財務(wù)上可行的條件是：（新用途下的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)的價值。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變規(guī)模的財務(wù)上可行的條件是：（改變規(guī)模后的房地產(chǎn)價值-改變規(guī)模的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)規(guī)模下的房地產(chǎn)價值。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)重新開發(fā)的財務(wù)上可行的條件是：（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。
16．估價對象的用途不一致時如何確定估價所依據(jù)的用途的規(guī)定是什么？
2.0.6估價對象的用途不一致時如何確定估價所依據(jù)的用途的規(guī)定。目前，房地產(chǎn)的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致的情況較為常見，如土地登記用途為工業(yè)，房屋登記用途為辦公；房屋登記用途為住宅，實際用途為商鋪。同一房地產(chǎn)，按照不同的用途進(jìn)行估價，評估價值往往差異較大。由于估價目的和價值類型多樣復(fù)雜，在估價實務(wù)中究竟應(yīng)按照哪種用途來估價難以一概而論。本條結(jié)合近幾年來房地產(chǎn)估價特別是國有土地上房屋征收評估實踐，規(guī)定：在政府或其有關(guān)部門有認(rèn)定的情況下，應(yīng)按政府或其有關(guān)部門認(rèn)定的用途進(jìn)行估價；在沒有政府或其有關(guān)部門認(rèn)定的情況下，對房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途之間的不一致，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中之一進(jìn)行估價，對實際用途與房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途之間的不一致，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中之一進(jìn)行估價，對實際用途與房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的，合理確定估價所依據(jù)的用途。
3 估價程序
17．為什么要按照程序開展估價？
3.0.1按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完整的估價程序按部就班地開展估價工作，可以使估價工作具有計劃性并規(guī)范化、精細(xì)化，避免顧此失彼、疏忽遺漏或重復(fù)浪費，從而可以保證估價工作質(zhì)量，提高估價工作效率。履行必要的估價程序是完成任何估價項目的基本要求，也是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師防范估價風(fēng)險、有效保護(hù)自己的重要手段。完成任何估價項目，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師都不得隨意簡化或者省略本規(guī)范規(guī)定的估價程序。
18．怎樣按照程序進(jìn)行估價？
3.0.1對因評估價值異議引起的估價鑒定，其中一項重要的鑒定內(nèi)容是檢查房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師是否履行了必要的估價程序（包括必要的估價工作歩棸和估價工作內(nèi)容）來開展估價工作，即檢查在履行估價程序方面是否存在簡化、省略等問題或疏漏。例如，是否盡職搜集了估價所需要的資料，包括是否要求了估價委托人如實提供其知悉的估價所需資料，自己是否努力搜集了其他估價所需的資料，并對估價所需的資料進(jìn)行了審慎檢查；是否對估價對象進(jìn)行了認(rèn)真的實地勘察；是否采用了適用的估價方法對估價對象價值或價格進(jìn)行了正確、仔細(xì)的測算。除非是有意高估或低估，一般情況下只要估價程序做到位了，估價價值不會出現(xiàn)太大的偏差。因此，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師開展任何估價項目，都必須在估價程序上經(jīng)得起嚴(yán)格檢查。
19．估價程序中需注意的問題？
3.0.1在實際的估價中，本條估價程序中的一些工作步驟之間不是絕對分割開的，可以有某些交叉（如搜集估價所需資料可在受理估價委托時就要求委托人提供，在實地勘察估價對象時還可進(jìn)一步補充搜集有關(guān)資料），有時甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡化和省略。
20．估價委托應(yīng)由誰來統(tǒng)一受理？
3.0.2估價委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，注冊房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名義承攬估價業(yè)務(wù)。
21．接受委托應(yīng)該做哪些工作？
3.0.2房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在接受估價委托時，應(yīng)要求估價委托人向其出具估價委托書，可采取填寫估價委托書的方式。估價委托書一般應(yīng)載明估價委托人的名稱或姓名、委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名稱、估價目的、估價對象、估價要求、委托日期等內(nèi)容。估價委托書將作為估價依據(jù)放入估價報告的附件中。
22．哪些情形不適宜簽訂估價委托合同？
3.0.2無超出本機(jī)構(gòu)的估價業(yè)務(wù)范圍、與本機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系或利益沖突、本機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任、估價業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險等不應(yīng)受理的情形，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)決定受理估價委托的，應(yīng)與估價委托人訂立書面估價委托合同。
23．合同內(nèi)容有哪些?有多少條款？應(yīng)有哪些條款？
3.0.2估價委托合同一般應(yīng)載明以下內(nèi)容：一是估價委托人和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的基本情況，包括估價委托人的名稱或姓名、住所，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名稱、住所。二是負(fù)責(zé)本估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師，包括姓名、注冊號。每個估價項目應(yīng)選派一名能勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人。三是估價目的和估價對象。四是估價委托人應(yīng)提供的估價所需資料，包括資料的目錄、數(shù)量，如估價委托人應(yīng)向估價機(jī)構(gòu)提供估價對象的權(quán)屬證明、歷史成交價格、運營收益（包括收入和費用）、開發(fā)建設(shè)成本以及有關(guān)會計報表等資料。五是估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，如房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師等有關(guān)人員應(yīng)保守在估價活動中知悉的估價委托人的商業(yè)秘密，不得泄露估價委托人的個人隱私；估價委托人保證所提供資料的合法、真實、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況，應(yīng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進(jìn)行實地查勘，搜集估價所需資料。六是估價費用及其支付的方式、期限。七是估價報告及其交付，包括交付的估價報告類型、分?jǐn)?shù)以及估價報告的交付期限、方式等。例如，是僅提供估價報告結(jié)果，還是既提供估價結(jié)果報告又提供估價技術(shù)報告；是提供中文估價報告，還是提供英文估價報告，或是既提供中文估價報告又提供英文估價報告。在確定估價報告交付期限時，應(yīng)保證有足夠的時間以保質(zhì)完成該估價項目，不得“立等可取”。八是違約責(zé)任。九是解決爭議的方法。十是其他需要約定的事項。此外，估價委托合同中還應(yīng)注明其簽訂日期。
24．什么人，多少人來完成估價項目？
3.0.2估價工作應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師完成，其他人員只能協(xié)助或幫助注冊房地產(chǎn)估價師開展工作。為了保證估價質(zhì)量，每個估價項目應(yīng)明確一名能夠勝任其估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人，并應(yīng)有與其估價工作量和難度相適應(yīng)的兩名或兩名以上足夠數(shù)量能給勝任其估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行估價。
25．什么情況可批量評估，對流水作業(yè)方式的要求？
3.0.2應(yīng)采用批量估價的項目主要是適用于批量估價的房地產(chǎn)計稅價值評估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估。房地產(chǎn)抵押貸款前估價、房屋征收估價不宜采用批量估價。除應(yīng)采用批量估價的項目外，不得將有機(jī)聯(lián)系的估價工作前后割裂開來，采取流水作業(yè)方式，分別由不同的人員完成其中一部分工作。
26．如何確定估價基本事項？估價目的的重要性體現(xiàn)在哪些方面？
3.0.3房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行進(jìn)行分析、測算和判斷。因此，在分析、測算和判斷特定價值之前，必須弄清特定目的、特定房地產(chǎn)、特定時間和特定價值，即要弄清估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。弄清這四者稱為確定估價基本事項。
在實際估價中，一些房地產(chǎn)估價師不是在于估價委托人進(jìn)行充分溝通交流的基礎(chǔ)上依法確定估價基本事項，而是寄希望于估價委托人自己說清楚估價基本事項，甚至還因此抱怨估價委托人。這種想法和說法是不正確的。
在一個估價項目中，估價目的、估價對象、價值時點和價值類型之間有著內(nèi)在的聯(lián)系，其中估價目的是龍頭。因為只有確定了估價目的，才能確定估價對象、價值時點和價值類型。例如，從確定估價對象來看，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補償?shù)姆康禺a(chǎn)，就不應(yīng)作為相應(yīng)估價目的的估價對象。估價對象、價值時點和價值類型三者之間，估價對象有時與估價時點有關(guān)，其余一般是相互獨立的。確定價值時點一般在確定估價對象之前，因為一些估價目的要求估價對象狀況應(yīng)是在價值時點的狀況，價值時點不同，估價對象狀況可能不同。
27．編制估價方案的目的是什么？
3.0.4編制估價方案的目的是為了保質(zhì)、按時完成估價項目。估價作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時候做以及由誰來做，是關(guān)于保質(zhì)、按時完成一個估價項目的未來一些列行動的計劃。
28．對估價對象要準(zhǔn)備哪些資料？
3.0.5除反映估價對象狀況及其歷史成本價格、運營收益、開發(fā)建設(shè)成本（包括成本、費用、稅金和利潤等）等資料外，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師平常就應(yīng)留意搜集和積累估價所需資料，建立包括交易實例庫在內(nèi)的各種估價資料庫。在估價時更應(yīng)根據(jù)估價對象和估價作業(yè)方案中擬采用的估價方法，有針對性地搜集估價所需資料。特別是反映估價對象狀況及其歷史成交價格、運營收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料，不僅在此時應(yīng)搜集，而且在前面受理估價委托時就可要求委托人盡量提供，在后面實地查勘估價對象時還可進(jìn)一步補充搜集。
29．估價人員對委托人提供的資料應(yīng)怎樣做？
3.0.6雖然估價委托人應(yīng)當(dāng)如實提供其掌握的估價所需資料，并對其提供的資料的合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，但也要對估價委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。對于估價對象的權(quán)屬狀況，當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人的，不能僅憑權(quán)屬證明復(fù)印件做出判斷，應(yīng)與原件核對。
30．為什么要外勘？對參加估價師外勘人數(shù)要求多少？
3.0.7房地產(chǎn)具有獨一無二特性，且其價值、價格與區(qū)位密切相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認(rèn)識它，因此實地查勘估價對象是做好房地產(chǎn)估價不可省略的工作歩棸。任何房地產(chǎn)估價項目，應(yīng)至少有一名參加該項目的注冊房地產(chǎn)估價師負(fù)責(zé)實施估價對象實地查勘工作。
31．實地查勘時怎樣去做？
3.0.7在實地勘察時，一般需要估價委托人或其代表以及被查勘房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人等房地產(chǎn)權(quán)利人到場，實地查勘人員應(yīng)向他們以及房地產(chǎn)使用人、鄰居等知情人員詳細(xì)詢問估價需要弄清的問題，認(rèn)真聽取他們關(guān)于估價對象狀況的介紹，并采取筆記、拍照、錄音、錄像等方式將實地查勘情況記錄下來，形成實地查勘記錄。實地查勘時，特別要注意核對估價對象的坐落和空間范圍，防止搞錯估價對象。負(fù)責(zé)實施實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地勘查記錄上簽名，陪同實地查勘的估價委托人或者其代表和被查勘房地產(chǎn)的權(quán)利人宜在實地查看記錄上簽名或者蓋章。
32．對征收房屋外勘要求是什么？
3.0.7對被征收房屋價值評估的，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在被征收房屋實地查勘記錄上簽字或者蓋章。被征收人拒絕簽名或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當(dāng)在被征收房屋實地查勘記錄上簽名或者蓋章，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明。
33．實地查看時不能進(jìn)入房屋怎么辦？
3.0.8無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘的情形，是指因征收、司法拍賣等強制取得或者強制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘；或者因估價對象涉及國家機(jī)密，注冊房地產(chǎn)估價師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實地查勘情形的，注冊房地產(chǎn)估價師可以不進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘，但應(yīng)當(dāng)對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查勘。
34．對房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)及專業(yè)領(lǐng)域外的項目怎么處理？
3.0.9、3.0.10房地產(chǎn)估價中遇到的專業(yè)問題可分為兩類：一是房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的；二是房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域外的。對于房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的，首先是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)；其次是對于承接的估價業(yè)務(wù)中有部分超出自己專業(yè)勝任能力的，應(yīng)聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。
估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務(wù)狀況等，均是影響估價對象價值、價格的重要因素，且日益受到人們的重視，在房地產(chǎn)估價時應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注和考慮。但對它們的鑒定、檢測、測量、審計等，不屬于房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域，也是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)難以勝任的。因此，經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后，仍然難以對它們做出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)當(dāng)建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)資格的專家先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專家出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價。
35．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的估價報告應(yīng)建立什么審核制度？
3.0.11對撰寫完成而尚未向估價委托人出具的估價報告進(jìn)行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗，是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)防范估價風(fēng)險的最后一道防線。為了保證出具的每份估價報告都是合格的，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全估價報告內(nèi)部審核等估價報告質(zhì)量管理制度，選派本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價師或外聘房地產(chǎn)估價專家擔(dān)任審核人員，按房地產(chǎn)估價相關(guān)要求，對估價報告的內(nèi)容和形式進(jìn)行審核，保證估價報告真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范。
36．對擔(dān)任審核人員的要求有哪些？
3.0.11擔(dān)任審核人員的本機(jī)構(gòu)人員，應(yīng)當(dāng)為注冊后從事房地產(chǎn)估價工作五年或五年以上的注冊房地產(chǎn)估價師，或曾經(jīng)是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作五年或五年以上的注冊房地產(chǎn)估價師、現(xiàn)年齡超過65周歲不予注冊的人員；外聘的房地產(chǎn)估價專家，應(yīng)具有房地產(chǎn)估價師資格或具有高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)，并從事與房地產(chǎn)估價相關(guān)的科研、教學(xué)、管理等工作五年或五年以上。
37．對每份房地產(chǎn)估價報告蓋章、簽字及責(zé)任是什么？
3.0.12每份房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并有房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)蓋公章。注冊房地產(chǎn)估價師不得以蓋執(zhí)業(yè)專用章等個人印章代替簽名；可以只簽名不蓋個人印章，也可以既簽名又蓋個人印章。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得以蓋估價報告專用章等其他印章代替公章。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名義出具估價報告，并加蓋該房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章。
估價報告應(yīng)是在其上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和蓋章的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)親自完成的。在估價報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和蓋章的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)并依法承擔(dān)責(zé)任。
38．為什么要保存估價資料？對保存估價資料的有哪些要求？
3.0.14保存估價資料的目的是建立估價檔案和估價資料庫，為今后的相關(guān)估價及管理工作奠定基礎(chǔ)，同時有助于解決日后可能發(fā)生的估價爭議，有助于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師展現(xiàn)估價業(yè)績，有助于房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價行業(yè)組織對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師開展有關(guān)檢查和考核等。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全估價檔案管理制度，保證估價檔案完整、真實和安全。估價檔案應(yīng)有序存放、妥善保管、避免損毀、防止丟失、查找方便。
本規(guī)范第3.0.13條所列的估價資料中，一般的估價項目通常沒有估價中的不同意見記錄和外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見，但是如果有的話，應(yīng)將其保存。
4 估價方法
4.1估價方法選用
39．為什么選用估價方法是關(guān)鍵？根據(jù)什么來選用估價方法？
4.1.1選用估價方法是實際估價中的一個關(guān)鍵，也是容易出錯之處。為了防止選用估價方法的隨意性，本條規(guī)定應(yīng)進(jìn)行估價方法適用性分析，根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法是否適用于估價對象。
某種估價方法不適用于估價對象，是指該估價方法在理論上不適用或者客觀條件不具備導(dǎo)致其不能用，而不包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師不掌握該估價方法所需要的資料數(shù)據(jù)等非客觀原因?qū)е碌牟荒苡谩?/p>
40．假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值應(yīng)采用什么方法測算？
4.1.2本條針對四類房地產(chǎn)，分別規(guī)定它們的估價方法如何選用。
假設(shè)開發(fā)中開發(fā)完成后的價值如果采用成本測算，則形式上的假設(shè)開發(fā)法實質(zhì)上是成本法，因此選用假設(shè)開發(fā)法估價的，開發(fā)完成后的價值應(yīng)可采用成本法以外的方法測算。
41．原估價規(guī)范對估價方法選取有什么不同？
4.1.3過去認(rèn)為的必須采用兩種估價方法進(jìn)行估價，是對估價方法選用的一種誤解。正確的估價方法選用是：經(jīng)過估價方法適用性分析后，估價對象適用幾種估價方法進(jìn)行估價，就應(yīng)選用幾種方法進(jìn)行估價。而不是僅適用一種估價方法進(jìn)行估價的，也要強行采用兩種估價方法進(jìn)行估價，或者適用三種或三種以上的估價方法進(jìn)行估價的，也可只采用兩種估價方法進(jìn)行估價。
42．不同估價方法之間的關(guān)系？
4.1.3不同估價方法之間的關(guān)系有以下三種：一是互相驗證。不同的估價方法是從不同的方面或角度來測量房地產(chǎn)價值或價格的，它們之間不是替代關(guān)系。在可以同時采用多種估價方法進(jìn)行估價的情況下，同時采用多種估價方法進(jìn)行估價可以使評估價值更加合理。二是互相補充。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價而不適用于比較法估價，如在建工程；有些房地產(chǎn)可能相反，適用于比較法估價而不適用成本法估價，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是互相引用。例如，比較法中的土地使用期限調(diào)整系數(shù)，可以采用收益法測算；收益法中的租金收入、成本法中的土地成本，可以采用比較法測算；假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價值，可以采用比較法和收益法測算。
還需要說明的的是，對同一估價對象選用了兩種或兩種以上估價方法進(jìn)行估價，是指該兩種或兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值或價格，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某宗待開發(fā)房地產(chǎn)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，其中開發(fā)完成后的價值采用比較法或收益法測算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)實際上只采用了假設(shè)開發(fā)法一種方法進(jìn)行估價，而不是采用了假設(shè)開發(fā)法和比較法或假設(shè)開發(fā)法和收益法兩種方法進(jìn)行估價，或者采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、比較法三種方法進(jìn)行估價。
4.2 比較法
43．什么叫比較法？適用于哪些類型房地產(chǎn)？
4.2.1比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進(jìn)行處理后得到估價對象價值或價格的方法。該方法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，如住宅，特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅；寫字樓；商鋪；標(biāo)準(zhǔn)廠房；房地產(chǎn)開發(fā)用地等。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價：同類房地產(chǎn)數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。
44．不能采用比較法的有哪些情況？
4.2.1比較法估價需要在價值時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價。房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長時期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。
45．什么情況下不能成為不采用比較法估價的理由？
4.2.1目前，獲取房地產(chǎn)真實成交價格以及估價所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運用比較法估價的難點。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價的理由：估價對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師沒有努力去搜集和積累交易實例，造成不能采用比較法估價。
46．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師為什么要搜集交易實例？
4.2.2運用比較法估價需要擁有估價對象所在地的大量、真實成交的房地產(chǎn)交易實例。只有這樣，才能掌握估價對象所在地的房地產(chǎn)市場行情，保證評估出的估價對象價值或價格不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，保證根據(jù)這些可比實例的成交價格測算出的估價對象價值或價格更加準(zhǔn)確而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應(yīng)努力搜集較多的交易實例。
47．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)建立房地產(chǎn)買賣、租賃等交易實例庫有什么作用？
4.2.2房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)建立房地產(chǎn)買賣、租賃等交易實例庫。建立房地產(chǎn)交易實例庫不僅是比較法的需要，而且是從事房地產(chǎn)估價及相關(guān)咨詢業(yè)務(wù)的一項基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的核心競爭力的重要手段之一。建立房地產(chǎn)交易實例庫有利于交易實例資料的保存和在需要時查找、調(diào)用，能有效提高估價工作的效率。
48．選取案例的要求及對估價的作用是什么？
4.2.3可作為比較法估價的價格依據(jù)的，應(yīng)是交易實例的成交價格。掛牌價等非成交價格，只能作為估價的參考，不能作為估價的依據(jù)。
針對實際估價中選取可比實例的隨意性，或者為了達(dá)到高估或低估的目的，明顯有更合適的可比實例不選取，本條規(guī)定在同等條件下應(yīng)選取位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例。
49．比較基礎(chǔ)建立的目的是什么？
4.2.6建立比較基礎(chǔ)的目的，是對可比實例的成交價格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，以統(tǒng)一可比實例成交價格的內(nèi)涵和形式，使可比實例成交價格與價值對象價值或價格之間、各個可比實例的成交價格之間的口徑一致、相互可比。
50．可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍不同有哪三種情況？
可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍不同主要有三種情況：一是含有非房地產(chǎn)成分。例如，估價對象是“純粹”的房地產(chǎn)，而選取的可比實例是有附贈家具、家電、汽車、附帶入學(xué)指標(biāo)、戶口指標(biāo)、特許經(jīng)營權(quán)等的交易實例；或相反。二是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，而選取的可比實例是設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價款，或由買方代付賣方欠繳的水電費、燃?xì)赓M、通信費（如電話費、上網(wǎng)費、有線電視收看費等）、供暖費、物業(yè)服務(wù)費、房產(chǎn)稅等費用和稅金的交易實例；或相反。三是房地產(chǎn)的實物范圍不同。例如，估價對象為土地，而選取的可比實例是含有類似土地的房地產(chǎn)交易實例；估價對象是一套封陽臺的住宅，而選取的可比實例是未封陽臺的住宅；估價對象是一套不帶車位的住宅，而選取的可比實例是一套帶車位的住宅。
51．統(tǒng)一計價單位有哪些？
在統(tǒng)一計價單位方面，價格有總價、單價，土地還有樓面地價；幣種有人民幣、美元、港元等；貨幣單位有元、萬元、億元等。采用單價的，有單位面積、單位體積、每延長米（如圍墻、道路）、每個（如車位）、每間等的價格。采用面積的，有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等；面積計量單位有平方米、公頃、平方英尺、畝等。
52．建筑功能有哪些？
4.2.11建筑功能包括防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等。
53．不同用途的房地產(chǎn)怎樣調(diào)整具體內(nèi)容和比較因素？
4.2.13因不同用途的房地產(chǎn)，影響其價值或價格的區(qū)位、實物和權(quán)益狀況因素有所不同，所以在實際估價中，應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素。
54．怎樣修正和調(diào)整？
4.2.14本條是對修正、調(diào)整方法的規(guī)定?？們r調(diào)整是基于總價對可比實例成交價格進(jìn)行調(diào)整。單位調(diào)整是基于單價對可比實例成交價格進(jìn)行調(diào)整。金額調(diào)整是采用金額對可比實例成交價格進(jìn)行調(diào)整。百分比調(diào)整是采用百分比對可比實例成交價格進(jìn)行調(diào)整。直接比較調(diào)整是以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)兩者差異情況對可比實例成交價格進(jìn)行調(diào)整。間接比較調(diào)整是設(shè)定某種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與其進(jìn)行比較，根據(jù)兩者差異情況對可比實例成交價格進(jìn)行調(diào)整。
55．在哪些范圍內(nèi)進(jìn)行修正和調(diào)整？調(diào)整幅度是多少？
4.2.15本條所稱修正和調(diào)整，不包括建立比較基礎(chǔ)?！皢雾棥笔侵附灰浊闆r修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整五項中的任何一項。“綜合”是指該五項合在一起。調(diào)整幅度不宜超過20%和30%，是指不宜超過可比實例經(jīng)建立比較基礎(chǔ)后的成交價格的20%和30%。
4.3收益法
56．什么是收益法？哪些類型房地產(chǎn)適用收益法？哪些房地產(chǎn)不適用收益法？
4.3.1收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價值得到估價對象價值或價格的方法。將未來收益轉(zhuǎn)化為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。該方法適用于估價對象或同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、酒店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。這些估價對象不限于其目前是否有收益，只要其同類房地產(chǎn)有收益即可。例如估價對象目前為自用或者空置的住宅，雖然目前沒有收益，但因同類住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價。即先根據(jù)有租賃收益的同類住宅的有關(guān)資料，采用比較法測算該住宅的租金水平、空置率和運營費用等，再利用收益法估價。收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)?！珗@等公用、公益性房地產(chǎn)估價。
57．報酬資本化法和直接資本化法有什么不同？
4.3.2~4.3.5根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。報酬資本化法是預(yù)測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加得到估價對象價值或價格的方法，它實質(zhì)上是一種折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，即房地產(chǎn)的價值或價格等于其未來各年的凈收益的現(xiàn)值之和。直接資本化法是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。
報酬資本化法又分為“全剩余壽命模式”和“持有加轉(zhuǎn)售模式”，并鑒于收益期一般較長，通常難以準(zhǔn)確預(yù)測該期限內(nèi)各年凈收益的情況，倡導(dǎo)采用“持有加轉(zhuǎn)售模式”來估價，即利用持有期、期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益，選用相應(yīng)的收益法公式來估價。
58．什么是收益期？
4.3.6收益期是預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間。具體是自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。
59．土地使用權(quán)包括哪些？
土地使用權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。土地使用權(quán)剩余期限是自價值時點起至土地使用期限（或承包期、利用期限）結(jié)束時止的時間。
60．建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指什么？
建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價值時點起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時止的時間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)時止的時間，可在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。
61．房地產(chǎn)估價中通常確定的持有長度參考值是多少年？
4.3.7本條借鑒國外和我國香港地區(qū)房地產(chǎn)估價中通常確定的持有期長度，給出了5年~10年的參考值。
62．期間收益是什么？包括了哪些內(nèi)容？
4.3.8、4.3.9期間收益也是凈收益，因此凈收益的測算包含了期間收益的測算。
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和經(jīng)營兩大類。據(jù)此，測算凈收益的途徑可分為兩種：一是通過租賃收入測算凈收益，如存在大量租賃實例的住宅、寫字樓、商鋪、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是通過經(jīng)營收入測算凈收益，如酒店、影劇院、娛樂中心、汽車加油站、高爾夫球場等類房地產(chǎn)。在英國，將前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實例又有經(jīng)營收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實際估價中，只要是能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收入來測算凈收益。因此，通過租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。
63．租約房屋怎樣評估？
4.3.10有租約限制的，評估出租人權(quán)益價值時根據(jù)合同租金估價，是基于租賃合同及合同租金是真實的。但在實際中，出現(xiàn)了為高評估價對象價值或價格，估價委托人偽造租賃合同或虛假租金的現(xiàn)象。另外，也有合同租金明顯高于或明顯低于市場租金的真實情況，但這種租賃關(guān)系可能不牢固。針對這些情況，本條規(guī)定在合同租金明顯高于或明顯低于市場租金的情況下，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。
64．未來收益的常規(guī)類型有幾種？
4.3.13未來凈收益流量的常規(guī)類型可分為以下幾種：一是每年基本上不變；二是每年基本上按某個比率遞增；三是每年基本上按某個數(shù)額遞增；四是每年基本上按某個比率遞減；五是每年基本上按某個數(shù)額遞減。
65．綜合資本化率還有幾種方法確定？
4.3.15綜合資本化率除可采用市場提取法確定外，還可選用本條規(guī)定的方法確定。
貸款價值比是抵押貸款額與房地產(chǎn)價值的百分比。抵押貸款資本化率也稱為抵押貸款常數(shù)，是第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比。權(quán)益資金資本化率是權(quán)益資金（自有資金）所要求的正常收益率。
66．土地價值占房地產(chǎn)價值的比率是多少？
土地價值占房地產(chǎn)價值的比率（L）與建筑物價值占房地產(chǎn)價值的比率（B）之和應(yīng)為100%。
67．土地使用權(quán)剩余期限怎樣計算？
4.3.16、4.3.17土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)的收益價值計算舉例如下：某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，測算該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，可先測算該房地產(chǎn)30年收益期的價值，然后加30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價值。
4.4成本法
68．什么是成本法？什么情況用成本法？
4.4.1成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。
新建開發(fā)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法進(jìn)行估價。對很少發(fā)生交易而限制了比較法運算，又沒有經(jīng)濟(jì)收入或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收入而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法進(jìn)行估價。
69．為什么房地產(chǎn)保險可用成本法？
在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法進(jìn)行估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要采取重建方式來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或同類房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)難以采用比較法估價時，通常只好采用成本法進(jìn)行估價。
70．成本法還可用在什么地方？
成本法一般適用于測算可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值或價格。當(dāng)采用成本法測算局部房地產(chǎn)的價值或價格時，例如測算某幢住宅樓中某套住宅的價值，通常是先測算該幢住宅樓的平均價值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價值。在實際估價中,根據(jù)估價對象這類房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)方式，還可能需要先測算整個“小區(qū)”的平均價值，然后調(diào)整到“樓幢”的平均價值，再在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后得出該套住宅的價值。采用成本法測算開發(fā)區(qū)中某宗土地的價值或價格，通常也與此類似。
71．成本法中房地合估與分估路徑的區(qū)別是什么？
4.4.2要注意房地合估路徑中把土地當(dāng)作原材料的土地重置成本與房地分估路徑中把土地當(dāng)作獨立的物的土地重置成本是不同的。另外，在選擇房地產(chǎn)分估路徑時，要注意土地和建筑物的成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏頂或重復(fù)計算。
72．怎樣采用成本法估價？
4.4.3本條的房地產(chǎn)重置成本或重建成本構(gòu)成，實際上就是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。
運用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作，是要弄清估價對象的價格構(gòu)成。在現(xiàn)實中，特別是目前在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和相關(guān)稅費等制度、政策、規(guī)則尚不完善、不明晰、不統(tǒng)一、時常發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)價格構(gòu)成很復(fù)雜，不同時期、不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，其價格構(gòu)成可能不同。房地產(chǎn)價格構(gòu)成還可能因不同的單位和個人對構(gòu)成項目劃分的不同而有所不同。但在實際運用成本估價時，不論估價對象的價格構(gòu)成多么復(fù)雜，首先最為關(guān)鍵的是要模擬估價對象所在地的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，深入調(diào)查從取得土地到房屋竣工驗收乃至完成租售的全過程中所需要做的各項工作—一般要經(jīng)過獲取土地、前期工作、施工建設(shè)、竣工驗收、商品房租售等階段，在該全過程中發(fā)生的各項成本、費用、稅金等必要支出及其支付或繳納的標(biāo)準(zhǔn)、時間和依據(jù)，以及正常的開發(fā)利潤，進(jìn)而整理出這些成本、費用、稅金和利潤等的清單，做到既不遺漏，也不重復(fù)。然而在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價對象的基礎(chǔ)上結(jié)合估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成，進(jìn)而測算出各個構(gòu)成項目的金額。
73．房地產(chǎn)合估中土地成本與房地產(chǎn)分估土地重置成本的區(qū)別是什么？
4.4.4對同一宗房地產(chǎn)，房地合估路徑中的土地成本與房地分估路徑中的土地重置成本，雖然針對的是同一塊土地，但兩者對應(yīng)的土地狀況一般是不同的。房地分估路徑中的土地重置成本對應(yīng)的土地狀況，比房地合估路徑中的土地成本對應(yīng)的土地狀況，一般要“熟”些。
74．什么方法測算的重置成本或重建成本是越來越精確？
4.4.5單位比較法、分部分項法、工料測量法測算的建筑物重置成本或重建成本，一般是越來越精確的。
75．開發(fā)利潤率有幾種？怎樣計算？
4.4.6開發(fā)利潤率有多種，如成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率等。不同的開發(fā)利潤率，不僅內(nèi)涵不同，而且計算口徑不同。因此在測算開發(fā)利潤時，應(yīng)搞清楚開發(fā)利潤率的含義，并據(jù)此采用相應(yīng)的計算基數(shù)；或者反過來，當(dāng)確定了計算基數(shù)后，應(yīng)選用相應(yīng)的開發(fā)利潤率。
76．建筑物有效年齡是根據(jù)什么計算？
4.4.9、4.4.10建筑物有效年齡是根據(jù)價值時點的建筑物實際狀況判斷的建筑物年齡。建筑物實際年齡是建筑物自竣工時起至價值時點止的年數(shù)。建筑物有效年齡可能大于或小于建筑物實際年齡，其大小影響因素主要有建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況。
77．新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)怎樣計算？
4.4.16新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)包括新開發(fā)的房地、新開發(fā)的土地和新建成的建筑物。在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)考慮存在的減價因素予以適當(dāng)減價調(diào)整。減價因素包括選址不當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計不合理、工程施工質(zhì)量欠佳、周圍環(huán)境被破壞、房地產(chǎn)市場不景氣等。例如，采用成本法評估某個在建工程的市場價值，雖然該在建工程實實在在投入了較多費用，或無論誰來開發(fā)建設(shè)都需要這么多支出，但在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下應(yīng)減價調(diào)整。
78．什么情況下做減價或加價調(diào)整？
4.4.16這種情況下的調(diào)整一般是減價調(diào)整，個別情況下是加價調(diào)整。
4.5 假設(shè)開發(fā)法
79．什么是假設(shè)開發(fā)法？什么情況用此種方法？
4.5.1假設(shè)開發(fā)法是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。該方法在形式上是測算新開發(fā)的房地產(chǎn)（如新建商品房）價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求得的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過房地產(chǎn)預(yù)測得到，需要求得的是土地價值。
80．假設(shè)開發(fā)法適用于什么類型房地產(chǎn)？
假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的舊房（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是拆除重建，則屬于毛地的范疇）。
81．什么叫開發(fā)建設(shè)階段？
4.5.2估價對象所處開發(fā)建設(shè)階段，是指估價對象的規(guī)劃條件尚未明確、已經(jīng)明確、建筑設(shè)計方案已確定，項目已開工等。
82．在房地產(chǎn)估價中用假設(shè)開發(fā)法要注意什么？
房地產(chǎn)開發(fā)期限一般較長，土地成本和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費以及開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間通常不同，特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有兩種方式：一是折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析的方式，這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為動態(tài)分析法；二是測算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤（也稱為投資利息、開發(fā)利潤）的方式，這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為靜態(tài)分析法。
83．開發(fā)建設(shè)狀態(tài)怎樣使用假設(shè)開發(fā)法？
4.5.3估價對象所處開發(fā)建設(shè)階段，是指估價對象是在正常開發(fā)建設(shè)，還是半停工或已停建、緩建等。
在運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)價值時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）開發(fā)，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)，或要被人民法院強制拍賣、變賣給他人開發(fā)。在這三種情形下，測算出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的數(shù)額是不同的，從而計算出的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是不同的。例如，估價對象為某個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在建工程，在運用假設(shè)開發(fā)法測算其價值時，要搞清楚該在建工程是仍然由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，還是將由其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，特別是該在建工程是否要被人民法院強制拍賣。假如測算該商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過比較法得到類似商品房的正常建設(shè)期為3年，該在建工程的正常建設(shè)期為2年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為1年。但如果該在建工程要被人民法院強制拍賣，則還應(yīng)加由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。如果“換手”的正常期限為0.5年，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為1.5年。在“換手”的情況下，不僅會有一個新的前期，通常還會發(fā)生新的“前期費用”，因此在測算后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應(yīng)加這部分“前期費用”。
84．運用假設(shè)開發(fā)法估價的關(guān)鍵是什么？
4.5.4運用假設(shè)開發(fā)法估價的關(guān)鍵之一，是要把握住兩頭：一是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；二是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來房地產(chǎn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤。現(xiàn)實中的待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_發(fā)的土地又分為生地、毛地、熟地三類。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，包括房地產(chǎn)類型、用途、規(guī)模和檔次等。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對生地和毛地的估價對象來說，有熟地和新房兩類；對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。另外，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含家具、機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)等權(quán)利。
未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，包括出售、出租、自營等。
85．怎樣測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期？
4.5.5為了測算后續(xù)開發(fā)的各項必要支出和開發(fā)完成后的價值發(fā)生的時間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析或者測算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤，需要測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間（即價值時點），終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的時間。測算考慮的因素包括：估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的一般期限、估價前提、估價對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場狀況等。
86．業(yè)主自行開發(fā)后續(xù)開發(fā)的必要支出不包括什么？
4.5.6估價前提為業(yè)主自行開發(fā)的，后續(xù)開發(fā)的必要支出一般不包括估價對象取得稅費。
87．對開發(fā)完成后的價值怎樣測算？
4.5.7開發(fā)完成后的價值如果采用成本法測算，則形式上的假設(shè)開發(fā)法實際上為成本法，因此假設(shè)開發(fā)法中不應(yīng)采用成本法來測算開發(fā)完成后的價值。
本條規(guī)定采用比較法測算開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)先測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價，并且當(dāng)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途或檔次等較大差別時，應(yīng)分別測算不同部分的單價，是為了避免實際估價中對開發(fā)完成后的價值測算過于粗略。
88．開發(fā)利潤率有幾種？怎樣測算？
4.5.12開發(fā)利潤率有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率等多種。不同種類的開發(fā)利潤率的內(nèi)涵不同，計算口徑也不同。因此，在測算開發(fā)利潤時，應(yīng)搞清楚開發(fā)利潤率的含義，并據(jù)此采用相應(yīng)的計算基數(shù)；或者反過來，當(dāng)確定了計算基數(shù)后，應(yīng)選用相應(yīng)的開發(fā)利潤率。
4.6其他估價方法
89．基準(zhǔn)地價修正法在什么情況下使用？
4.6.2基準(zhǔn)地價修正法是在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。
90．什么是基準(zhǔn)地價內(nèi)涵？怎樣明確內(nèi)涵？
4.6.3各地的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵可能不同，有的是綜合的級別價，有的是分類的級別價或區(qū)片價、路線價；有的是土地單價，有的是樓面地價；此外，基準(zhǔn)地價對應(yīng)的基準(zhǔn)日期、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等都有可能不同。因此，在運用基準(zhǔn)地價評估宗地價值或價格時，應(yīng)搞清楚估價對象所在地的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵。
宗地是指土地權(quán)屬界限封閉的地塊或者空間。
91．哪些房地產(chǎn)類型運用標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整法和多元化回歸分析法？具體要求是什么？
4.6.5、4.6.6標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整法和多元化回歸分析法都需要確定估價范圍，并對該范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組。估價范圍包括估價的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類。估價的區(qū)域范圍，即需要對哪個地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，例如是某個城市的全部行政區(qū)，還是其規(guī)劃區(qū)、建成區(qū)、某個或某幾個轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)。估價的房地產(chǎn)種類，即需要對哪些用途和類型的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。例如是住宅，還是辦公樓、商鋪、酒店、廠房等，或是各種房地產(chǎn)。
對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組簡稱“房地產(chǎn)分組”，是把相似的房地產(chǎn)劃分在同一組內(nèi)。進(jìn)行房地產(chǎn)分組，通常是將估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)，先按用途劃分，簡稱“分用途”，如分為居住、辦公、商業(yè)、酒店、工業(yè)等用途的房地產(chǎn)；再按類型劃分，簡稱“分類型”，如將住宅分為高層住宅、多層住宅、低層住宅等，將商業(yè)房地產(chǎn)分為大型商場、小型商鋪等；然后按區(qū)位劃分，簡稱“分區(qū)域”或“分區(qū)”，如按自然小區(qū)劃分。從理論上講，劃分的組越小，組內(nèi)的房地產(chǎn)越相似，從而需要調(diào)整的因素或估價模型中的自變量就會越少。但如果分組過小，則組內(nèi)的交易實例等“樣本”可能較少，從而難以滿足測算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價值或價格（簡稱標(biāo)準(zhǔn)價）或建立估價模型的需要。
在運用多元回歸分析法時，考慮到某些較少見或不普遍的影響房地產(chǎn)價值或價格的特殊因素如果作為多元回歸模型中的自變量，會增加多元回歸模型中的復(fù)雜性和準(zhǔn)確性等，可先將這些特殊因素不作為多元回歸模型中的自變量，待利用多元回歸模型計算出被估價房地產(chǎn)的價值或價格后，再利用特殊因素調(diào)整系數(shù)對那些存在特殊因素的被估價房地產(chǎn)的多元回歸模型計算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整，從而得出這些被估價房地產(chǎn)的價值或價格。
5 不同估價目的下的估價
5.1房地產(chǎn)抵押估價
92．怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價？
5.1.1~5.1.13本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)抵押估價的種類、內(nèi)容、原則，以及一些特殊情況下的處理等。
抵押估價為估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先償款后的價值。抵押凈值為抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。
5.2 房地產(chǎn)稅收估價
93．怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)稅收估價？
5.2.1~5.2.3本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)稅收估價的種類、原則、批量估價的方法和個案估價的方法的適用，價值時點的確定等。
在房地產(chǎn)稅收估價中，評估的價值或價格統(tǒng)稱為計稅價值，它是指為征稅目的而評估的價值或價格。
5.3房地產(chǎn)征收、征用估價
94．怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)征收、征用估價？
5.3.1~5.3.5本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)征收、征用估價的種類、內(nèi)容，以及一些特殊情況下的處理等。
征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都具有強制性，都要經(jīng)過法定程序，都應(yīng)依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，是國家將集體或私人所有的財產(chǎn)強行征為國有，不存在返還的問題；而征用只是使用權(quán)的改變，是國家強行使用集體或私人所有的財產(chǎn)，被征用的財產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還給財產(chǎn)所有人。征收和征用雖然具有強制性，但都不是無償?shù)模瑧?yīng)給予公平補償。
5.4 房地產(chǎn)拍賣、變賣估價
95． 怎樣對房地產(chǎn)拍賣、變賣估價？
5.4.1~5.4.4本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)拍賣、變賣的種類，房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)注意的問題等。
房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)瑕疵的影響，但不應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)被查封以及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)的影響；應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響，但人民法院書面說明依法將原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，應(yīng)不考慮拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響。
5.5房地產(chǎn)分割、合并估價
96．怎樣對房地產(chǎn)分割、合并估價？
5.5.1~5.5.3本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)分割、合并估價的前提以及應(yīng)注意的問題。
房地產(chǎn)分割、合并估價的前提是實物分割、合并。房地產(chǎn)的面積或規(guī)模對房地產(chǎn)的價值和價格有較大的影響，因此分割、合并之前和之后的價值和價格之間通常不是簡單的加減關(guān)系，而應(yīng)根據(jù)分割、合并后的實際狀況進(jìn)行估價。
5.6房地產(chǎn)損失賠償估價
97．怎樣對房地產(chǎn)損失賠償估價？
5.6.1、5.6.2本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)損失賠償估價的種類、內(nèi)容，被損害房地產(chǎn)的價值減損評估應(yīng)注意的問題、適用的評估方法等。
修復(fù)成本法是測算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。
5.7房地產(chǎn)保險估價
98．怎樣對房地產(chǎn)保險估價？
5.7.1~5.7.3 本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)保險估價的種類、內(nèi)容、適用的方法等。
房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)根據(jù)投保的險種確定估價對象的范圍。估價對象范圍一般不包括即使保險事故發(fā)生也不會遭受損失的部分。例如投保火災(zāi)險的保險價值評估，估價對象一般不包括土地。
價差法是分別評估房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價值減損額或價值增加額的方法。損失資本化法是預(yù)測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運營費用增加額，將其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。
5.8 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價
99．怎樣對轉(zhuǎn)讓估價？
5.8.1~5.8.5本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的種類、內(nèi)容、價值類型，以及一些特殊情況下的處理等。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過買賣、互換、贈予或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)（簡稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括房地產(chǎn)作價出資、作價入股、抵償債務(wù)等。
5.9房地產(chǎn)租賃估價
100．怎樣對房地產(chǎn)租賃估價？
5.9.1~5.9.3本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)租賃估價的種類、租金類型、價值類型以及應(yīng)注意的問題等。
房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
5.10 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價
101．怎樣對建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價？
5.10.1~5.10.3過去的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，主要是出讓人需要的估價。本節(jié)規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價不僅包括出讓人需要的估價，還包括意向用地使用者需要的估價，并對這些估價中的價值類型等不同于其他估價的特別之處作了規(guī)定。
5.10.5、5.10.6建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價通常采用假設(shè)開發(fā)法。在假設(shè)開發(fā)法中，選擇的估價前提（業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提）不同，估價結(jié)果會有所不同，但估價前提不是隨意選擇的。為此，這兩條針對不同情形的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，對假設(shè)開發(fā)法的估價前提選擇作了明確規(guī)定。
5.11房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價
102．怎樣對投資基金物業(yè)估價？
5.11.1~5.11.7本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價的種類、內(nèi)容，房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價值評估的方法選擇、原則以及應(yīng)注意的問題等。
房地產(chǎn)投資信托基金運營管理包括房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)的收購、經(jīng)營（即持有運營，如出租）和出售等。
5.12為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價
103．怎樣對為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價？
5.12.1~5.12.4本節(jié)規(guī)定了對為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價的種類、內(nèi)容、價值類型、價值時點、方法等。
會計上的公允價值，與估價上的市場價值相當(dāng)，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。現(xiàn)值是指預(yù)計從資產(chǎn)持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)金額?？勺儍衄F(xiàn)值是指資產(chǎn)正常對外銷售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額扣減該資產(chǎn)至完工時估價將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額。重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額。
5.13企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價
104．怎樣對企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價？
5.13.1~5.13.5本節(jié)規(guī)定了企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價的種類以及應(yīng)注意的問題等。
企業(yè)改制是指國有企業(yè)或者集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責(zé)任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。企業(yè)資產(chǎn)重組是指根據(jù)業(yè)務(wù)重組的需要，對同一企業(yè)內(nèi)部或者不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要求的程序在證券交易所公開發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者將所持有的企業(yè)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)移給他人（自然人、法人或者其他組織）的行為。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓人需要估價為其確定企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)，受讓人需要估價為其確定出價或報價提供參考依據(jù)。企業(yè)租賃是指企業(yè)所有者在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。企業(yè)合資是指兩個以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價服務(wù)。企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開發(fā)產(chǎn)品或市場，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢的經(jīng)營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設(shè)備，開展有關(guān)合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價值，以便與所提供的資金、設(shè)備的價值進(jìn)行比較，從而為確定各方的經(jīng)濟(jì)利益分配比例提供參考依據(jù)。企業(yè)對外投資是指企業(yè)以貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者購買股票、債券等有價證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)對外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價服務(wù)。企業(yè)合并是指兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)的行為。企業(yè)合并有吸收合并和新設(shè)合并。吸收合并是指兩個以上企業(yè)合并時，其中一個企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散。新設(shè)合并是指兩個以上企業(yè)合并設(shè)立一個新的企業(yè)，合并各方解散。在現(xiàn)實中，一個企業(yè)吸收其他企業(yè)的動機(jī)之一，是看中了被吸收企業(yè)的場地（土地或房屋），以取得企業(yè)發(fā)展所需要的場所。在這種情況下，根據(jù)具體情況，需要評估被吸收企業(yè)或者其中房地產(chǎn)的價值。企業(yè)分立是指一個企業(yè)分為兩個以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財產(chǎn)需要做相應(yīng)的分割，從而需要估價為財產(chǎn)分割提供參考依據(jù)。企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財產(chǎn)清理、處理等。
5.14 房地產(chǎn)糾紛估價
105． 怎樣對房地產(chǎn)糾紛估價？
5.14.1~5.14.3房地產(chǎn)糾紛是特定主體基于與房地產(chǎn)相關(guān)的利益沖突而產(chǎn)生的一種雙邊對抗行為。本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)糾紛估價的種類以及應(yīng)注意的問題等。其中“應(yīng)根據(jù)糾紛的類型，按相應(yīng)估價目的的房地產(chǎn)估計進(jìn)行”，是指對估價價值有爭議的，應(yīng)按照該評估價值對應(yīng)的估價目的、估價對象、價值時點、價值類型等進(jìn)行，除非原評估時對它們的確定有誤；對賠償金額有爭議的，應(yīng)按照相應(yīng)的征收、征用估價進(jìn)行；對交易價格有爭議的，應(yīng)按照相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓、租賃等交易估價進(jìn)行。
5.15 其他目的的房地產(chǎn)估價
106．怎樣對其他目的房地產(chǎn)估價？
5.15.1~5.15.6本節(jié)對分家析產(chǎn)估價，為出境提供財產(chǎn)證明的估價，為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價，改變土地使用條件補地價評估，國有土地上房屋征收預(yù)評估等目的的房地產(chǎn)估價與其他目的的估價不同之處或特別需要注意的方面作出了規(guī)定。
分家析產(chǎn)主要是因家庭成員不能夠再在一起生活，而要求分割家庭共有財產(chǎn)。主要有離婚、繼承導(dǎo)致的分家析產(chǎn)。
為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價中，應(yīng)特別注意價值時點的確定，因為房地產(chǎn)市場是變化的，價值時點不同，估價對象的價值或價格可能差異很大。
6 估價結(jié)果
107．什么是估價結(jié)果？
6.0.1 估價結(jié)果是估價的最終結(jié)論，通常是人們最關(guān)注的。為了避免估價結(jié)果僅給出評估價值因信息不夠而易造成誤解，本條規(guī)定估價結(jié)果不僅應(yīng)包括評估價值，還應(yīng)包括相關(guān)專業(yè)意見。
108．怎樣保證測算結(jié)果準(zhǔn)確？
6.0.2 為了保證測算結(jié)果沒有錯誤，以及不同估價方法的測算結(jié)果之間的差異是正常合理的，本條規(guī)定在確定評估價值之前，應(yīng)對所選用的估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析。
109．房地產(chǎn)估價結(jié)果測算出現(xiàn)錯誤有哪些方面及原因？
6.0.3 本條列舉了可能造成測算結(jié)果出現(xiàn)錯誤的主要方面及不同估價方法的測算結(jié)果之間差異的主要原因。
不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍的一致性，是指不同估價方法所隱含的估價對象財產(chǎn)范圍是否相同。實際估價中容易忽略這一點，往往造成估價錯誤。例如，評估某個酒店的價值同時選用了收益法和成本法，收益法的測算結(jié)果可能是包含了家具等動產(chǎn)和無形資產(chǎn)的整體資產(chǎn)價值，而成本法的測算結(jié)果可能僅是土地和建筑物等不動產(chǎn)的價值，因此，收益法的估價對象財產(chǎn)范圍與成本法的估價對象財產(chǎn)范圍實際上是不同的。
房地產(chǎn)市場狀況的特殊性，是指房地產(chǎn)市場是否正常、過熱或不景氣。在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，比較法、收益法、成本法等估價方法的測算結(jié)果的高低差異通常是不同的。例如，在房地產(chǎn)市場過熱下，比較法的測算結(jié)果通常最高；在房地產(chǎn)市場不景氣下，比較法的測算結(jié)果通常最低。
6.0.5 在同時選用兩種或兩種以上估價方法進(jìn)行估價的情況下，根據(jù)估價目的的特殊要求，可以將其中一種估價方法的測算結(jié)果作為綜合測算結(jié)果。例如，為征收補償?shù)男枰?，同時選用比較法、收益法和成本法對被征收房屋價值進(jìn)行評估，在比較法的測算結(jié)果最高的情況下，可以將比較法的測算結(jié)果作為綜合測算結(jié)果，因為《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！倍绻谶@種情況下將比較法、收益法和成本法的測算結(jié)果采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出綜合測算結(jié)果，則最終評估價值就會低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
得出綜合測算結(jié)果的方法和理由，應(yīng)包括采用的是簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均，還是其他方法，以及采用其中某種方法的依據(jù)是什么；采用加權(quán)算術(shù)平均的，各個測算結(jié)果的權(quán)重是多少，以及確定各個權(quán)重的依據(jù)是什么。僅將其中一種估價方法的測算結(jié)果作為綜合測算結(jié)果的，應(yīng)充分說明這樣做是根據(jù)估價目的的何種特殊要求。
110．判斷評估價值應(yīng)注意什么？
6.0.6 測算結(jié)果是通過估價方法計算得出的，可能還有一些對估價對象價值或價格有影響的因素難以通過測算結(jié)果反映出來，因此需要對這些因素的影響程度進(jìn)行考量，對綜合測算結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后確定最終評估價值。
應(yīng)承認(rèn)任何評估價值都有一定的誤差，只是應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)的真實價值僅在理論上存在，實際中不可得知，評估價值有誤差是不可避免的。即使是對高度、面積、重量等一般物理量的測量，被測量物和測量工具都是有形的實物，但也不可避免地存在誤差。而房地產(chǎn)估價的被測量物是無形的價值或價格，測量工具是無形的估價方法，因此房地產(chǎn)評估價值不僅存在誤差，而且其誤差要大于一般物理量測量的誤差。
判斷一個評估價值的誤差大小，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較，但由于真實價值不可得知，出現(xiàn)了替代它的兩種選擇：一是實際成交價格，二是其他估價專業(yè)人士（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名房地產(chǎn)估價專家或估價專家委員會）的重新評估價值。評估價值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價格，而實際成交時的交易情況不一定是正常的，從而實際成交價格不一定是正常價格，另外成交日期與價值時點通常存在“時間錯位”，因此，一般不能直接用實際成交價格，而應(yīng)采用其他估價專業(yè)人士對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的重新評估價值。如果要用實際成交價格，則應(yīng)對它進(jìn)行適當(dāng)修正或調(diào)整。
7 估價報告
111．對估價報告的要求是什么？
7.0.1 估價報告是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所做的關(guān)于估價情況和結(jié)果的正式陳述。理論上，估價報告有書面估價報告和口頭估價報告。為了估價報告的嚴(yán)肅性、規(guī)范化等，本條規(guī)定估價報告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價報告。
112．估價報告真實的要求是什么？
估價報告真實，即估價報告應(yīng)按事物的本來面目陳述事實、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載。
113．估價報告客觀的要求是什么？
估價報告客觀，即估價報告應(yīng)不加個人偏見地進(jìn)行敘述、分析和評論，得出的結(jié)論應(yīng)有依據(jù)，沒有誤導(dǎo)性陳述。
114．估價報告準(zhǔn)確的要求是什么？
估價報告準(zhǔn)確，即估價報告中的估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生誤解，對未予以核實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項及其對估價結(jié)果的影響應(yīng)予以說明，沒有含糊其辭。
115．估價報告完整的要求是什么？
估價報告完整，即估價報告應(yīng)全面反映估價情況和結(jié)果，包含估價報告使用者所需要的必要信息及與其知識水平相適應(yīng)的必要信息，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，不得隱瞞事實，沒有重大遺漏。
116．估價報告清晰的要求是什么？
估價報告清晰，即估價報告應(yīng)層次分明，用簡潔的文字或圖表對有關(guān)情況和結(jié)果進(jìn)行歸納總結(jié)，避免不必要的重復(fù)，便于估價報告使用者理解和使用。
117．估價報告規(guī)范的要求是什么？
估價報告規(guī)范，即估價報告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價術(shù)語及其他專業(yè)術(shù)語應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GB／Ｔ50899等有關(guān)規(guī)定。
118．估價報告可分為哪兩種?
7.0.2書面估價報告可分為敘述式估價報告和表格式估價報告。本條對敘述式估價報告的組成部分作了明確規(guī)定。
119．房地產(chǎn)抵押貸款前估價報告還應(yīng)加上什么內(nèi)容？
7.0.3 房地產(chǎn)抵押貸款前估價報告的內(nèi)容，除了應(yīng)包括一般估價報告的內(nèi)容外，還應(yīng)包括估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示。
120． 編制估價報告摘要有什么要求？
7.0.4 本條為了更好地滿足現(xiàn)實中估價委托人的需要和有關(guān)部門的要求等，規(guī)定可編制估價報告摘要。但是，編制估價報告摘要的，仍然應(yīng)當(dāng)撰寫完整的估價報告，不得以估價報告摘要替代。
121．估價報告分為哪兩種報告？怎樣處理？
7.0.5 估價報告可分為估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告。估價結(jié)果報告應(yīng)向估價委托人提供，但估價技術(shù)報告是否向估價委托人提供，應(yīng)在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與估價委托人訂立的書面估價委托合同中約定，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不能單方面決定不向估價委托人提供。估價委托合同中對是否向估價委托人提供估價技術(shù)報告未做約定或約定不明確的，如果估價委托人要求提供估價技術(shù)報告，則房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)向其提供估價技術(shù)報告。
122． 房地產(chǎn)估價報告按對象和目的有哪些類型估價報告命名？
7.0.6結(jié)合估價對象和估價目的給估價報告命名，如房地產(chǎn)抵押估價報告、房地產(chǎn)司法拍賣估價報告、被征收房屋價值評估報告、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估報告、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估報告、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估報告、房地產(chǎn)價值減損評估報告。
123．對估價報告編號有什么要求？
估價報告編號是出具估價報告的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對估價報告的編號，編號應(yīng)有規(guī)則，以便于今后查找以及識別估價報告的真?zhèn)巍?/p>
124．對估價項目名稱有什么要求？
估價項目名稱一般是根據(jù)估價對象的名稱和估價目的來命名。估價對象沒有名稱的，可根據(jù)估價對象的位置和估價目的來命名。估價項目名稱應(yīng)簡潔明了，避免過長的文字表述。本條要求寫明的估價委托人的名稱和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名稱，均應(yīng)寫明其全程。
125．致估價委托人函有什么要求？
7.0.7致估價委托人函是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師正式地向估價委托人報告估價結(jié)果、呈送估價報告的文件，是一種商務(wù)公函，應(yīng)內(nèi)容全面、前后一致、簡明扼要，同時可起著估價報告摘要的作用。
126．目錄有什么要求？
7.0.9 要求目錄按估價報告各個組成部分的前后次序列出其名稱及對應(yīng)的頁碼，目的是便于估價委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。
127．鑒定性估價有什么要求？
7.0.13 鑒證性估價報告是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向估價委托人出具的起著價值證明作用的估價報告，其估價師聲明的內(nèi)容應(yīng)按本條規(guī)定撰寫，不得隨意添加或刪減。
128．房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)具體列出哪些？
有關(guān)房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)具體列出，包括國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)專項標(biāo)準(zhǔn)。國家標(biāo)準(zhǔn)主要是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》。相關(guān)專項標(biāo)準(zhǔn)主要是房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價行業(yè)組織針對特定估價目的制定的具體估價指導(dǎo)意見、辦法等，如《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《國有土地上房屋征收評估方法》等。
129．房地產(chǎn)估價有什么前提？一定假設(shè)是什么？
7.0.16 任何房地產(chǎn)估價都是有前提條件的，并且是在一定假設(shè)下作出的，但估價假設(shè)應(yīng)當(dāng)是必要的、合理的、有依據(jù)的。而不是隨意作出的，更不得為了規(guī)避應(yīng)盡的審慎檢查資料、盡職調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價義務(wù)而胡亂假設(shè)，或者為了高估、低估估價對象的價值或價格而胡亂假設(shè)。
130．一般假設(shè)有什么要求？
一般假設(shè)應(yīng)建立在對估價所依據(jù)的資料進(jìn)行了審慎檢查、對估價對象狀況進(jìn)行了必要關(guān)注的基礎(chǔ)上。盡管有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定或在估價委托合同中約定估價委托人應(yīng)如實提供估價所必需的資料并對其合法性、真實性、準(zhǔn)確和完整性負(fù)責(zé)，以及房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師估價所依據(jù)的資料進(jìn)行了審慎檢查，但如果未予以核實，就不能簡單地認(rèn)為估價委托人提供的資料屬實無誤，而應(yīng)作出相應(yīng)的假設(shè)。
131．什么是“估價人員”，明確提出有什么益處？
7.0.17本規(guī)范將原規(guī)范中的“估價人員”明確為注冊房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)估價師。非注冊房地產(chǎn)估價師只能作為“參與估價人員”協(xié)助或幫助注冊房地產(chǎn)估價師開展有關(guān)工作，并且其工作的質(zhì)量和后果均由注冊房地產(chǎn)估價師承擔(dān)。這樣規(guī)定，一是為了避免現(xiàn)實中以為參與估價工作的人員都是估價人員的誤解，用一般人員代替注冊房地產(chǎn)估價師；二是杜絕注冊房地產(chǎn)估價師不親自估價的現(xiàn)象；三是加大注冊房地產(chǎn)估價師的責(zé)任，同時提高其地位。
132．對房地產(chǎn)估價報告完整提出了什么要求？
7.0.18不論估價委托合同中約定是否向估價委托人提供估價技術(shù)報告，注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)都應(yīng)嚴(yán)格按照本條的規(guī)定完成估價技術(shù)報告，并將其存檔，以便于解決日后可能出現(xiàn)的估價糾紛，以及供房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查等。
133．估價報告附件由哪些組成？
7.0.19 附件是估價報告的重要組成部分，不是可有可無，其中一些還是重要的估價依據(jù)，如估價委托書、估計對象實地查勘情況、估價對象權(quán)屬證明、估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見等。因此，估價報告中附件的內(nèi)容應(yīng)符合本條的規(guī)定，應(yīng)齊全、完整、真實。
134．證書的認(rèn)證？
注冊房地產(chǎn)估價師的估價資格證書目前是房地產(chǎn)估價師注冊證書。
135．變現(xiàn)能力是指什么？
7.0.20變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的速度。對變現(xiàn)能力的理解，關(guān)鍵是注意“在沒有過多損失的條件下”。因為變現(xiàn)能力是與變現(xiàn)價格相聯(lián)系的。可以說沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度，總會有人購買。可見，如果沒有價格的約束，任何商品都能很快變現(xiàn)。
136．房地產(chǎn)有什么特性？變現(xiàn)能力與股票債券等有什么差別？
房地產(chǎn)由于具有獨一無二、價值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長時間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現(xiàn)；有時即使作了一定幅度的降價，在短期內(nèi)也可能找不到買者。
137．不同類型房地產(chǎn)變現(xiàn)能力怎樣？
不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：一是該房地產(chǎn)的通用性。所謂通用性，即是否常見、是否普遍使用。通常情況下，通用性越差的房地產(chǎn)，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。例如，廠房一般比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房一般比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。二是該房地產(chǎn)的獨立使用性。所謂獨立使用性，即能否單獨地使用而不受限制。例如，某個單位大院內(nèi)或廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，便難以出入。通常情況下，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會越弱。三是該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個球洞，工廠的一個車間，在物理上一般是不可分割轉(zhuǎn)讓的。此外，由于價值越大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力越弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強；反之，變現(xiàn)能力較弱。四是該房地產(chǎn)的區(qū)位。通常情況下，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)一般比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房一般比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。五是該房地產(chǎn)的開發(fā)程度。通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程一般比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。六是該房地產(chǎn)的價值大小。通常情況下，價值越大的房地產(chǎn)，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。例如，大型商場一般比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。七是該類房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)會越困難，變現(xiàn)能力就越弱。例如，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)蕭條時期一般比在經(jīng)濟(jì)繁榮時期的變現(xiàn)能力弱。
138．對表格式估價有什么要求？
7.0.21表格式估價報告可比敘述式估價報告簡明扼要一些，但并非是簡單或省略的估價報告，其內(nèi)容應(yīng)包含敘述式估價報告應(yīng)有的內(nèi)容，兩者的差別主要是表現(xiàn)形式上的不同。
8 估價職業(yè)道德
139．對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德要求是什么？
8.0.1~8.0.8估價職業(yè)道德是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價活動時應(yīng)遵守的道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則。它要求房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)以良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去做好房地產(chǎn)估價工作。
房地產(chǎn)估價師即使具有扎實的估價專業(yè)知識和豐富的估價實踐經(jīng)驗，但如果沒有良好的估價職業(yè)道德，則估價結(jié)果難以客觀、公平、合理。這不僅會損害估價利害關(guān)系人的合法權(quán)益，而且會借著估價這種“公正”的外衣擾亂市場秩序。更有甚者，與有關(guān)當(dāng)事人惡意串通出具虛假的估價報告損害他人合法權(quán)益。例如，在房地產(chǎn)抵押估價中，與借款人惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價值騙取較多的貸款；在房屋征收估價中，與房屋征收部門的工作人員惡意串通虛增被征收房屋面積，甚至虛構(gòu)被征收房屋套取征收補償費用，與被征收人惡意串通高估被征收房屋的價值騙取較多的補償；在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，與法官、拍賣機(jī)構(gòu)惡意串通低估拍賣房地產(chǎn)的價值損害被執(zhí)行人的合法權(quán)益。這些不僅違反了估價職業(yè)道德，而且會被依法追究法律責(zé)任。因此，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)具有良好的職業(yè)道德是十分重要的。
140．對職業(yè)道德作了哪些明確規(guī)定？
本章分別對回避制度、勝任能力、誠實估價、盡職調(diào)查、告知義務(wù)、保守秘密、維護(hù)形象、不得借名等估價應(yīng)遵守的職業(yè)道德作了明確規(guī)定。