估價知識：如何進行現場查勘
估價知識：如何進行現場查勘
2015-03-16估價師之家
一、現場查勘的必要性
現場查勘是房地產估價的基礎性工作，現場查勘獲得信息量大小，直接影響到估價方法的選擇，從而影響房地產價格的客觀、公正、科學的確定，影響到估價師所承擔的風險的大小。估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象及其周圍環(huán)境，調查、詢問，并進行GPS定位、拍照等工作，從而保證估價質量。
二、房地產現場查勘的內容
房地產現場查勘是對房地產實物狀況進行實地考察，旨在為正確估價提供第一手資料。
現場查勘的的共同點可分為房地產物體的確認、房地產權屬關系的確認和所涉及房地產財務狀況的核查三個部分。
1. 房地產物體的確認
房地產物體的確認是對象房地產實物狀態(tài)的清查核定。以地產為主的評估，物體的確認重點是坐落、地號、面積及附著物狀態(tài)；以房產為主的評估，物體的確認重點是建筑結構、構造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區(qū)域環(huán)境。
現以我們最常見的住宅估價為例，按照由大到小、由粗及細來完成現場查勘工作。
(1)核對房地產的位置，如邊界、鄰地關系、道路關系，查對地號、房屋門牌號碼。
(2)對房地產所處區(qū)域的配套查勘，如文化品位、經濟地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產價價值的因素，進行詳細調查。
注意：公園廣場及休閑娛樂設施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點和均價、供求情況、類似地產的租金水平、公交線路和公交站點、劃片小學和對口中學的教育配套設施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網點、超市及市場分布等。
(3)核查房地產所在小區(qū)的地理屬性查勘，如土地形狀、地勢、平整程度、地質水文狀況、樓盤檔次、開發(fā)商、建設規(guī)模、幢數、布局、樓距（密度）、建筑風格、區(qū)內景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、熱島效應、開發(fā)年份、物業(yè)、其他特點。
注意功能配套，如：車位車庫、業(yè)主專車、幼兒園、球場和游泳池等健身設施、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設施設備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費、其他基礎設施等情況，是否完備。
(4)對房地產所在樓宇的查勘，具體為：結構和質式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質量、建筑長寬比、利用率等情況。
注意：底層是否架空、屋面是否復式、各樓層功能分布及入住情況、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。
(5)具體單元的情況：用途、所在樓層（是否落地一層、是否有入戶花園、是否頂層、是否有贈送露臺）、在建筑物的平面部位、層高、戶型、面積。
注意：各房間分布和面積、進深和開間、朝向、露臺、陽照、采光、通風、門窗、裝修、構造、水電配套、裝修與家具和特殊設備、利用率、成新率、其他影響估價價格內涵的差異情況。
(6)對象房地產類別的確認
根據我國的房地產管理體系，房產可按用途分類確認，土地按土地性質、地段等級結合用途分類確認。
注意：國有劃撥、出讓、集體土地、使用權年限、建筑物合理壽命。
(7)對象房地產數量的確認
房地產估價人員應依據委托人提供的權屬證書、填報的面積和其他具體資料對房地、地產數量的確認，重點是確定房屋（戶內）建筑面積、土地面積。委托方提供的評估資料記載上的面積與實際面積若出現差異，要了解其原委。評估人員往往不容易做到具體地計算測量，但至少應以目測或步測，憑經驗來測定。當發(fā)現整幢建筑或其他設施漏列時，應建議委托方補充書面資料或予以明確。若申報面積不實，應以實測面積經委托方認可或建議測繪，作為估價依據。
2. 房地產權屬關系的確認
權屬關系一般分為所有權和使用權，但在具體確認過程中，由房地經營的多樣性可派生出多種權利關系。評估應明確確認房地產的一切權利關系，核實其權利關系是否存在及與其委托資料所載明的內容是否一致。
(1)所有權的確認
主要是查對產權證明。對于土地，主要是區(qū)分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經濟適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產權，同時注意是否有共有、他項權利記載、其他影響價值內涵的差異性。
(2)用益權的確認
主要是查對房地產的使用與經營收益權利，包括土地的使用權、地面收益權、典當權等。
(3)擔保物權的確認
擔保物權主要是指用房地作為建立債權債務關系的擔保條件，如抵押權。
(4)限制性權利的確認
主要是查對房地產經營、使用、轉租等方面的限制性權利和其他權益狀況。有限制性權的房地產，在所有權與使用權相對分離時，其價格會發(fā)生收益結構性變化。如所有者出租房地產，承租方無轉租權，則承租權的轉讓價格會降低。對房地產權利關系的確認實質是對整體房地產的完全價格按權屬關系進行分割，權利愈充分，其價格構成因素就愈多。在當前的房地產估價中，應特另注意所有權、使用權、抵押擔保權及與房地產相關聯的債權的確定，查實國家主管機關簽發(fā)的權屬證明及委托人提供的當事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權利范圍及其對等利益關系。
3. 與房地產財務狀況的核對
對廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評估，應注意對委托人提供的房地產財務狀況的核對，主要是核實房地產的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產相關聯的債權與債務等，作為估價結果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結果的客觀。